Marché des bureaux à Tokyo en 2026 : un marché favorable aux propriétaires

Le taux de vacance est inférieur à 1 %, les loyers augmentent et les entreprises ont de moins en moins de bureaux à leur disposition.

Dernière mise à jour : octobre 2026

Pour les entreprises à la recherche d'espaces de bureaux à Tokyo, le marché a considérablement évolué au cours de l'année écoulée.

Le taux de vacance est désormais extrêmement bas, les loyers continuent d'augmenter et il devient de plus en plus difficile de trouver des espaces disponibles dans de nombreux immeubles de bureaux du centre de Tokyo.

Pour les propriétaires, c'est un environnement favorable.

Pour les entreprises à la recherche de bureaux, cela signifie que le timing compte davantage qu'il y a quelques années.

Marché des bureaux à Tokyo en 2026 : le taux de vacance passe sous la barre des 1 %

Selon Nomura Real Estate Solutions, le taux de vacance des grands immeubles de bureaux dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo est tombé à 0,96 % à la fin du mois d'août 2026 .

C’est la première fois que ce taux passe sous la barre des 1 % depuis septembre 2020.

Dans le même temps, les loyers demandés ont augmenté pendant 10 mois consécutifs .

Cette combinaison est significative : la demande reste forte tandis que la quantité d'espace immédiatement disponible est limitée.

Pour les entreprises à la recherche de bureaux, cela peut créer une expérience très différente de la simple consultation d'annonces en ligne.

Un bien immobilier peut paraître attrayant sur le papier, mais au moment où une entreprise est prête à prendre une décision, l'espace peut déjà être occupé.

Les bureaux de catégorie A deviennent particulièrement chers.

La situation est encore plus marquée sur le segment haut de gamme du marché.

JLL a enregistré un taux de vacance de 0,8 % pour les bureaux de catégorie A à Tokyo au deuxième trimestre 2026 .

Le loyer brut mensuel moyen a atteint 42 109 ¥ par tsubo , en hausse de 16,4 % sur un an et de 4,6 % sur un trimestre.

À titre de référence, 42 109 ¥ par tsubo représentent environ 12 700 ¥ par mètre carré et par mois .

Cela ne signifie pas que chaque bureau de catégorie A à Tokyo coûte 42 109 yens par tsubo. Ce chiffre correspond à une moyenne calculée selon la définition du marché de catégorie A de JLL.

Mais cela illustre la direction prise.

Les espaces de bureaux de première qualité deviennent nettement plus chers.

D'autres données de marché vont dans le même sens.

Les données de CBRE pour le deuxième trimestre 2026 indiquent un taux de vacance toutes catégories confondues de 1,4 % à Tokyo, en baisse de 0,1 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent.

Dans le même temps, les loyers des immeubles de catégorie A ont augmenté de 4,3 % d'un trimestre à l'autre , tandis que ceux des immeubles de catégorie A- ont progressé de 4,7 %. CBRE note que cette demande a été soutenue par la rénovation de bureaux, les déménagements pour cause d'expansion et l'augmentation de la surface occupée par les entreprises dans leurs immeubles existants.

Les différentes sociétés d'études utilisent des méthodologies et des définitions de marché différentes ; leurs taux de vacance ne doivent donc pas être comparés comme s'ils mesuraient exactement le même groupe de bâtiments.

Ce qu'ils montrent de manière constante, c'est la tendance générale :

Le marché des bureaux à Tokyo est tendu et les loyers sont à la hausse.

Qu’est-ce que cela signifie pour les entreprises étrangères ?

Pour une entreprise qui ouvre son premier bureau au Japon, le principal problème n'est peut-être pas le loyer, mais plutôt la disponibilité des locaux .

Une entreprise peut avoir un budget précis, une localisation privilégiée et une liste d'exigences, mais découvrir que très peu de propriétés répondent à ces trois critères.

Cela est particulièrement pertinent lorsque l'entreprise a besoin de :

• un emplacement central à Tokyo ;

• une certaine surface au sol minimale ;

• bonne desserte des principales gares ferroviaires ;

• un bâtiment moderne ;

• normes de construction spécifiques ;

• signalétique ;

• salles de réunion ;

• capacité d'expansion ;

• ou une date d'emménagement précise.

  
  

Plus les exigences d'une entreprise sont élevées, plus le nombre de biens immobiliers adaptés diminue.

Et lorsque le marché est tendu, attendre le bureau parfait peut signifier passer à côté de plusieurs bonnes alternatives.

Le coût de l'attente est en train de changer.

Il existe une autre conséquence qu'il est facile de négliger.

Lorsque les loyers augmentent, reporter la recherche de bureaux ne signifie pas nécessairement qu'une entreprise trouvera une option moins chère par la suite.

Cela peut signifier : moins de choix + des loyers plus élevés + des négociations plus longues.

Colliers signale également que la très faible disponibilité des biens immobiliers rend difficile pour les entreprises de trouver des locaux répondant à leurs besoins. L'agence note que la hausse des coûts d'aménagement et l'allongement des délais de construction accentuent cette pression, certains déménagements pouvant prendre plus d'un an entre la signature du bail et la finalisation de l'opération.

Pour une entreprise internationale qui envisage un lancement au Japon, cela fait du calendrier du projet immobilier une partie intégrante du plan d'affaires , plutôt qu'un élément à traiter une fois l'entreprise établie.

Les entreprises devraient-elles se précipiter pour signer ?

Pas nécessairement. Un marché tendu ne signifie pas que tous les bureaux disponibles sont de bons bureaux.

Les entreprises doivent encore prendre en compte :

• coût total d'occupation ;

• conditions de location;

• dépôt de garantie ;

• exigences d'aménagement ;

• obligations de restauration;

• spécifications du bâtiment ;

• accessibilité;

• déplacements domicile-travail des employés ;

• expansion future;

• et le moment choisi pour ce déménagement.

L'objectif n'est pas simplement de trouver un bureau disponible.

Il s'agit de trouver le bureau idéal avant que les options disponibles ne deviennent trop limitées .

Ce que nous observons au Tokyo Immo

Le contexte actuel du marché rend une chose particulièrement importante pour les entreprises qui s'implantent au Japon : commencer la recherche de bureaux le plus tôt possible.

Idéalement, la recherche devrait commencer pendant que l'entreprise définit encore ses besoins, plutôt qu'une fois que tous les autres aspects du lancement au Japon ont déjà été décidés.

Comprendre le marché en amont permet à une entreprise de répondre à des questions pratiques avant de s'engager sur un site :

Que pouvons-nous obtenir avec notre budget ?

Quels quartiers offrent le bon compromis entre loyer et accessibilité ?

De combien d'espace avons-nous réellement besoin ?

Combien de temps pourraient prendre les travaux d'aménagement ?

Quels compromis devrions-nous faire si le bâtiment que nous préférons n'est pas disponible ?

Ces questions revêtent une importance croissante sur un marché où il devient de plus en plus difficile de trouver des espaces de bureaux de qualité.

Le marché des bureaux à Tokyo en une phrase

Tokyo reste un marché dynamique pour la demande de bureaux, mais les entreprises évoluent désormais dans un environnement où les espaces de qualité sont rares et de plus en plus chers.

Pour les propriétaires, l'équilibre actuel entre l'offre et la demande est favorable.

Pour les occupants, la préparation et le timing deviennent de plus en plus importants.

Sources

• Nomura Real Estate Solutions — Rapport sur le marché des bureaux à Tokyo, septembre 2026

• JLL — Marché des bureaux de Tokyo, 2e trimestre 2026

• CBRE — Perspectives du marché des bureaux au Japon, 2e trimestre 2026

• Colliers — Analyse et perspectives du marché des bureaux à Tokyo, 2e trimestre 2026